土地の評価と特例措置

土地の評価

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価を行ないます。

宅地及び宅地比準土地（宅地の価格に比準して価格を決定する土地）であれば、評価替え基準年度の初日が属する年の前年1月1日の地価公示価格及び不動産鑑定価格を基にした路線価から算定します。

土地の課税標準額

原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額になりますが、以下の特例や調整措置に該当する場合は、その適用後の額になります。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、評価額に次表の特例率（住宅用地特例率）を乗じて得た額を課税標準額とします。

区分	要件	固定資産税の特例率	都市計画税の特例率
小規模住宅用地	住宅1戸当たり200平方メートル以下の部分	6分の1	3分の1
一般の住宅用地	住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分	3分の1	3分の2

住宅用地として認定できる面積は、家屋の居住部分の割合に応じて、次表の住宅用地の率を敷地面積に乗じて算出します。ただし、認定できる面積は家屋の居住部分の床面積の10倍までです。

家屋の用途・構造	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
地上5階以上の耐火建築物である家屋	4分の3以上	1.0
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の1以上2分の1未満	0.5
上記以外の家屋	2分の1以上	1.0
上記以外の家屋	4分の1以上2分の1未満	0.5

宅地等の税負担の調整措置

地域や土地によって価格に対する税負担（以下「負担水準」といいます。）に格差があることは、税負担の公平の観点から問題があることから、この格差を解消していくためのしくみが導入されています。このしくみは、宅地等において負担水準の高い土地について税負担を引き下げたり据え置いたりする一方、負担水準の低い土地についてはなだらかに税負担を引き上げることとして、負担水準の均衡化を図るものです。

本年度課税標準額の算出方法

まず、負担水準を算出し、負担水準が負担調整措置のどの区分に該当するかを判定して、本年度の課税標準額を算出します。

負担水準の算出

負担水準＝前年度課税標準額÷本年度評価額（又は住宅用地特例額）

なお、住宅用地特例額とは、本年度評価額に住宅用地特例率を乗じた額です。

住宅用地

負担水準が100％以上の住宅用地は、本年度住宅用地特例額を課税標準額とします。
負担水準が100％未満の住宅用地は、前年度課税標準額に本年度住宅用地特例額の5％を加えた額を課税標準額とします。ただし、本年度住宅用地特例額の20%を下回る場合は20%相当額とします。

商業地等

負担水準が70％を超える商業地等は、本年度評価額の70％を課税標準額とします。
負担水準が60％以上70％以下の商業地等は、前年度課税標準額を据え置きます。
負担水準が60％未満の商業地等は、前年度課税標準額に本年度評価額の5％を加えた額を課税標準額とします。ただし、算出した課税標準額が、本年度評価額の60％を上回る場合は60％相当額とし、本年度評価額の20％を下回る場合は20％相当額とします。