建築協定と地区計画の違いについて

• 建築協定を結ぼうとする場合は、協定の区域内の土地の所有者等の全員の合意が前提となります。そのため、売買等により土地の所有者等が代わったとしても、新しい所有者等も協定の拘束を受けることになります。
• しかし、実際には、何人かの合意が得られない場合があり、合意の得られなかった区画は、建築協定区域に含めることができませんし、協定の効力も及びません。

• 地区計画の場合、計画の策定主体は芦屋市ですが、その案の作成に当たっては、区域内の土地の所有者等の利害関係者の意見を十分に聞いて、都市計画決定することになります。
• そのため、芦屋市は原案を地元住民等に対して提示（縦覧・告示）すると共に、必要に応じて説明会の開催や広報誌への掲載等を行い、全員の合意形成に努めます。
• しかし、法律上では全体の何割以上の合意で、都市計画決定できるという規定はなく、縦覧中に意見書が出ない程度まで可能な限り、多数の合意を取り付けることになります。
• 地区計画区域は、建築協定で見られるような中抜き的な一部区域の除外はできません。

• 土地所有者等が運営委員会等（任意組織）を組織し、自主的に運営します。
• 具体的には‥
  1. 事前協議の受理・審査（協定に適合しているかのチェック等）
  2. 建築中、及び建築完了後のチェック
  3. 協定違反に対する措置
  4. 協定の更新・変更手続き
  5. 協定者への啓発活動

等多岐にわたり、また建築に関しての専門知識を必要とするとともに、個人のプライバシーに関する守秘義務も問われます。

• 地区計画が定められた区域内で行われる建築行為（建築物の建築・形態・意匠・用途の変更等）については、行為着手の日の30日前までに市に届出が必要です。
• 建築確認前に、地区計画による制限内容の確認について、行政側によって審査・チェックし、内容に沿うように指導します。（地元住民の関与する部分がありません。）

• 建築協定は、土地所有者等の合意に基づく、私法的契約という性格を持ち、公法上の権利制限ではないため、協定に定められた建築物の制限内容は、建築確認を行なう建築主事の確認事項にはならず、違反があっても、市の違反是正の対象にはなりません。
• そのため、違反者に対しては‥
  1. 運営委員会から違反工事の停止や、是正するための必要な措置を請求します。
  2. 協定違反者が是正の請求に従わない場合、裁判所に提訴する等の措置が必要です。
• 裁判所に提訴した場合、今までの事例では確実に勝訴しています。
  

• 土地の区画形質の変更や、建築時に際して、市への届出が必要となり、地区計画の内容に適合していない時は、勧告がなされます。（届出勧告制度）
• 建築条例を定めた場合は、建築基準法上の制限となり、地区計画の制限に適合していない場合は、建築確認がされません。

• 建築協定については、協定内容の検討から始まり、全員の合意形成
• 締結、協定の運営に至るまで、住民主導で行われるため、地域コミュニティーのまとまりや住民間のつながりが強まるといえます。しかし、合意していない区画を含んだ場合、いびつな地域コミュニティーが継続することになると言えます。

• 地区計画の場合、全員あるいは大部分の合意・理解を背景に、さらに空間的にまとまった範囲で、地区計画を締結・運営することになり、一定のコミュニティーが形成されます。
• 地区計画決定後は、住民が関与する部分が希薄であるため、まちづくりへの住民の関心は少なくなり、地域コミュニティーの熟成はあまり期待できません。