更新日：2022年3月17日

管理処分及び一般的な用地取得の流れ

管理処分(市街地再開発事業)の流れ～再開発ビルの床を取得し、地区内に残留する場合～

地元説明会

事業の目的及び計画の概要、工事工程等の全体スケジュール、用地取得の流れ、用地測量・調査への協力、補償のあらましなどを説明します。

用地測量・調査

土地の所有者、隣接者、関係人等の立会いのもとに用地測量を行ないます。

また、建物等の調査は用地測量とは異なり建物等の所有者ごとに個別に実施します。建物等の調査には建物移転料の算定のための調査のほかに、引越費用の算定や移転先選定費用の算定、営業休止補償の算定のための調査も含まれます。

確認資料の作成・補償費算定

権利者に確認をしていただくために、測量図や建物調査図面を作成します。

取得する土地に対しては、「正常な取引価格」をもって評価いたします。土地価格の算定にあたっては、現地を踏査したうえで、売買実例価格、地価公示価格などを調べ、さらに不動産鑑定士による鑑定評価格を求めます。移転補償費については、「損失補償基準」に基づき移転に必要な費用を、適正かつ公平に算定します。

補償説明・協議

権利者に対して、補償の内容について個別に説明します。あわせて、税金関係、代替地の紹介、行政手続きなどを必要に応じて説明します。

管理処分計画決定

管理処分計画を決定するにあたり、管理処分計画(案)を2週間縦覧します。権利者のうち、その内容についてご意見のある方は縦覧期間中に意見書を提出することができます。その後、市街地再開発審査会において意見書の採否や管理処分計画(案)の内容について審議し、国土交通大臣または都道府県知事の認可を受けて起業者が決定公告します。

土地建物売買契約

管理処分計画決定後、「土地建物の売買契約」を締結します。契約書では、対象物件、売買代金に代えて譲受け権の給付、物件の引き渡し期限、清算金等が定められています。

起業者による建物等の除却工事

一般的な用地取得の場合は権利者で建物等を除却していただき、土地を引き渡していただきますが、第二種市街地再開発事業の場合は土地建物を引き渡していただき、起業者で建物の除却をします。そのため、管理処分計画決定までは事業区域内の建物等はそのまま残ることになります。

一般的な用地取得の流れ～地区外へ転出する場合、街路事業の場合など～

土地売買契約・移転補償契約の締結

補償内容等について、起業者と権利者との間で合意すれば、「土地売買契約」及び「移転補償契約」を締結します。各契約書では、対象地(対象物件)、土地売買代金(移転補償費)、支払い方法、土地の明渡し期限等が定められています。

建物等の移転・土地の引き渡し

契約に基づき、事業用地について所有権以外の権利を全て抹消していただき、土地の所有権移転登記を行ないます。また、契約の期間内に、建物、工作物、立木などを事業用地から移転していただき、土地を引渡していただきます。

第二種市街地再開発事業の特徴

一般的な用地取得の流れと異なる点

第二種市街地再開発事業の場合、一般的な用地取得の流れとは異なる点がいくつかあります。

• 管理処分計画決定後の契約締結となります。
• 街路事業等では金銭での補償(土地売買代金及び移転補償費)がされますが、従前資産(土地・建物)に見合う再開発ビルの床及び敷地の一部が与えられます。
• 街路事業等では建物所有者が建物等を解体し、更地で土地の明渡しがされますが、起業者で建物等の解体をします。

課税上の特例について

土地収用法の適用対象となる事業のために土地を売り渡される場合には、起業者からの買取り等の申出があった日から6ヶ月以内に譲渡していただきますと、税の負担を軽減する特例が租税特別措置法により設けられています。課税上の特例措置には、次の2つの特例があります。

1. 収用交換等の場合の譲渡所得税等の5,000万円の特別控除
2. 収用等により代替地を取得した場合の課税の特例

土地収用制度について

土地収用法は、憲法第29条第3項の「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる」との規定に基づき、「公共の利益となる事業に必要な土地等の収用又は使用に関し、公共の利益の増進と私有財産との調整を図り、もって国土の適正かつ合理的な利用に寄与すること」を目的として定められたものです。通常は起業者と権利者の方と任意で契約を締結し、用地の取得をすることになりますが、「相続や土地境界の争いがある」、「補償金額に不満がある」、「事業に反対している」など、様々な事情によって任意の契約が締結できない場合があります。その場合は、土地収用法の手続きを利用して用地を取得することになります。

事業認定手続

起業者は、土地収用法第3条に規定する公益事業のために土地を収用しようとする場合は、事業認定を受ける必要があります。その事業に公益性があるかなどが、国土交通大臣や都道府県知事に判断されます。

都市計画事業の場合

都市計画事業については、都市計画事業の認可又は承認の告示をもって、事業認定の告示とみなされ、事業認定がされたのと同様の効果が生じます。なお、本地区においては、平成30年5月30日付でこの手続きを終えています。

収用裁決手続

収用裁決手続きでは、起業者が土地を取得し、権利者が建物の撤去等に必要な補償金が裁決によって確定されます。起業者は、裁決された補償金を権利者の方に支払うことで土地の権利を原始的に取得し、土地の明渡しを受けることで、その土地を事業の用に供することができるようになります。

収用委員会は、裁決を行なうのに必要な事項について、当事者から意見を聞くために審理を開催します。必要に応じて鑑定人に補償金の鑑定をさせ、補償金の算定をし、裁決を行ないます。

裁決申請請求権及び補償金支払い請求権

事業認定の告示があった後は、土地所有者、土地に関して権利を有する関係人は、起業者に対して裁決の申請をすることを請求できます。また、これらの者は、起業者に対して、補償金の支払い請求をすることもできます。

正当な補償

 個別払いの原則、現金払いの原則、土地代は正常な取引価格、建物は移転料、その他通常生じる損失の補償と補償基準の細目が政令細目として定められています。